466. Beispiele für das Umlegungsbedürfnis. Zur weiteren Veranschaulichung dieses Bedürfnisses sei auf (Streifenlage1), (Gemengelage ), (ungeregelte Lage an fertiger Landstraße1) u. (Bebauung ungeregelter Grundstücke an fertiger Straße1) verwiesen.
Die Eigentumsstreifen von 2 bis 3 m Breite und mehr als 200 m Länge in können, man möge die Blöcke gestalten, wie man wolle, nur dadurch bebauungsfähig gemacht werden, dass entweder eine Zusammenlegung benachbarter Parzellen oder eine Umlegung der ihrem Flächeninhalte nach ausreichend großen Grundstücke in breitere Formen von geringerer Länge stattfindet.
Für das Grundstücksgemenge in lässt sich kein Bebauungsplan zeichnen, nach welchem alle Grundstücke ohne weiteres bebauungsfähig wären. Ungenügende Breite oder schiefe Lage vorhandener Parzellen werden stets ein Hindernis bilden, das nur durch Grenzveränderung, d. h. Umlegung , beseitigt werden kann. Besonders klar springt die Notwendigkeit dieser Maßregel in die Augen, wenn etwa aus Verkehrs- oder anderen Gründen die bestehenden Wege im Straßennetz des Bebauungsplanes festgehalten werden müssen.
Ein Beispiel ungeregelter Grundstücke, die an einer fertigen, an sich anbaufähigen Straße liegen und dennoch sämtlich unbebaubar sind, zeigt . Die Grundstücke I, II, III, VI und VII sind, abgesehen von ihrer schiefen Lage, zu schmal; den Parzellen IV und VIII fehlt es an genügender Tiefe; den Grundstücken V, IX, X, XI und XII endlich fehlt die Straßenfront. Ist in solchen Fällen die Umlegung unentbehrlich, so zeigt , dass sie auch im höchsten Grade erwünscht gewesen wäre in Fällen, wo trotz der ungeregelten Lage eine Bebauung möglich war und ausgeführt wurde; aber was für eine! Weniger schlimm wirkt die unterlassene Umlegung bei offener Bauweise, vorausgesetzt dass, wie in , die Größe der Grundstücke zur Bebauung ausreichte. Dass aber auch hier eine vorherige Grenzregulierung empfehlenswert gewesen wäre, liegt auf der Hand.
467. Beispiele ausgeführter Umlegungen.
Ausgeführte Umlegungsbeispiele aus Hannover, Hamburg, Frankfurt a. M. und Zürich sind in bis dargestellt. Sie sind zumeist der vom Verbande Deutscher Architekten- und Ingenieurvereine über »die Umlegung städtischer Grundstücke und die Zonenenteignung «^78 herausgegebenen Denkschrift entnommen, in welcher es auf S. 23 heißt, dass über die Güte der betreffenden Bebauungspläne an sich ein Urteil nicht abgegeben werden solle.
Aus der hannoverschen Umlegung ( u. ) ist der Nutzen für jeden Beteiligten besonders leicht ersichtlich. Besitzer Nr. 1 empfing beispielsweise statt 12 zerteilt und unregelmäßig liegender Grundstücke 4 regelmäßig gestaltete Baugelände; Nr. 2 fand seinen Besitz gut geregelt fast genau in der alten Lage wieder, ähnlich Nr. 3. Nr. 4 erzielte statt seiner früheren schiefwinkeligen Parzelle zwei vortreffliche Rechtecke mit vier Straßenfronten in der früheren, aber verbesserten Lage; ähnlich Nr. 5 und 6. Der verschlossene Grundstücksstreifen Nr. 7 wurde zum wertvollen Eckbauplatz.
u. aus Hamburg zeigen die oft vorkommende Lage, bei welcher alle Grundstücke unter spitzem Winkel zu der von den Verhältnissen gegebenen Straßenrichtung verlaufen. Die an sich so einfache Umlegung in rechtwinkelige Bauplätze ist aber, wenn der gesetzliche Zwang fehlt, nur ausführbar, wenn keiner der Beteiligten widerspricht. Die Erfahrung beweist die Häufigkeit des ablehnenden Verhaltens Einzelner. Hat sich endlich nach langem Warten und Mühen ein Besitzer entschlossen, sein Grundstück trotz der schiefen Lage zu bebauen, so ist die Umlegung meist nicht mehr möglich und die ganze Straße zur schiefen Bebauung verurteilt.
Eine Umlegung in dem stark parzellierten Gelände der sog. Kiesheide zu Frankfurt a. M. ist in u. veranschaulicht. — Eine Umlegung in Zürich nach dem dort so genannten Quartierplanverfahren stellen u. dar. Besitzer 1 verliert nördlich der Mattengasse und gewinnt südlich derselben. Nr. 4 erhält drei Baugrundstücke von brauchbarer Form und Lage; Nr. 5 und 6 ebenso. Nr. 7 erwirbt von Nr. 6 eine Ergänzung an der Mattengasse; Nr. 8 wird zu einem brauchbaren Eckgrundstück, Nr. 9 zu zwei solchen Eckbauplätzen in der ursprünglichen Lage umgeformt.
468. Zusammenlegung.
Mögen auch in den mitgeteilten Fällen die Fluchtlinienpläne selbst verbesserungsfähig erscheinen, so dürfte daraus doch das Wesen und der Nutzen der Umlegung zweifelfrei hervorgehen. Grundstücke, die im Inneren eines Blockes liegen, ohne an die Baufluchtlinien zu stoßen, können überhaupt nur durch Umlegung oder Zusammenlegung bebauungsfähig gemacht werden.
Die Zusammenlegung spielt im Übrigen bei städtischen Baugrundstücken eine weit geringere Rolle als beim landwirtschaftlichen Besitze. Während dort die Zusammenlegung (Verkoppelung) der zersplitterten Grundflächen desselben Besitzers zu einem oder mehreren größeren Gründen wegen der vorteilhafteren und richtigeren Bewirtschaftung angestrebt wird, kann es sich bei dem städtischen Besitze, der ja ohnehin zur Zerteilung in einzelne Bauplätze bestimmt ist, wesentlich nur da um Zusammenlegung handeln, wo die Zersplitterung so weit geht, dass aus der einzelnen Parzelle, selbst bei der Umlegung in eine andere Form, ein brauchbarer Bauplatz nicht mehr gebildet werden kann. Zwei oder mehrere solcher Kleinflächen zusammengelegt, führen zum Ziele, zum Nutzen des Eigentümers und zum Vorteile der Nachbarn, welche aus Rücksichten der Schönheit und der Sicherheit das Liegenbleiben bebauungsunfähiger Flächenteile zwischen ihren Häusern nicht wünschen können.
469. Eineignung.
Die Zusammenlegung tritt aber namentlich als notwendig hervor, um selbständig unbrauchbare Reststücke abgetrennter Parzellen oder alter Wege und Wasserläufe zur geregelten Bebauung nutzbar zu machen. Und zwar werden diese Reste entweder zu einem brauchbaren Baugrundstück vereinigt oder der geeignetsten Nachbar- oder Hinterparzelle einverleibt, oder endlich es wird eine Verteilung unter eine größere Zahl von Liegenschaften vorgenommen. Es findet also eine Zusammenlegung von Grundflächen verschiedener Eigentümer in einen einheitlichen Besitz statt, ein Vorgang, der in den Freiburger Thesen (Absatz 3 h) mit dem Worte Eineignung bezeichnet ist (siehe Anhang).
Im besonderen würden diejenigen Restflächen anderen Besitzern »einzueignen« sein, die vorher beim Straßenbau als bebauungsunfähig »enteignet« wurden. u. zeigen die Eineignung der Restflächen L, N, J und R. Es bedarf der gesetzlichen oder, besser, der ortsstatutarischen Regelung, wie groß ein Grundstück oder ein Grundstücksrest sein müsse, um nach den Gepflogenheiten des Ortes als bebauungsfähig angesehen zu werden; geringere Flächen sollten der Enteignung und Eineignung unterliegen.
Diejenigen, welche in dieser zwangsweisen Besitzanweisung etwas Ungeheuerliches erblicken, möchten wir darauf aufmerksam machen, dass es jedenfalls weit einschneidender ist, jemand im öffentlichen Interesse durch Enteignung von seinem Besitze, unter Umständen von Haus und Hof, zu vertreiben, als aus zwingenden Zweckmäßigkeitsgründen eine immerhin kleine Mehrfläche gegen mäßige Wertschätzung und billige Zahlungsbedingungen seinem Besitze hinzuzufügen.
Zudem wird das Verfahren der Eineignung bei der Regelung der Baufluchten in alten Straßen und Stadtvierteln an vielen Orten tatsächlich ohne Schwierigkeit ausgeübt. Um mit einem Neubau in die Fluchtlinie vorzurücken, muss der Bauherr im Wege der Verständigung mit der Gemeinde den erforderlichen Teil des bisherigen Straßenlandes erwerben. Wie in diesem Falle, so wird auch bei der Eineignung von Restparzellen die Zahlung in der Regel bis zur Bebauung, d. h. bis zur wirklichen Benutzung des dargebotenen Vorteiles, gestundet werden können.
