3. Kap. Enteignung

455. Gesetzgebung.

Den Gemeinden ist in fast allen Kulturstaaten das Recht eingeräumt, das Straßenland aufgrund eines gesetzlich festgesetzten Fluchtlinienplanes zu enteignen, d. h. dem Eigentümer zwangsweise gegen Entschädigung zu entziehen. Die Förmlichkeiten, welche zu diesem Behufe zu befolgen sind, und die Vorschriften für die Art der Ermittlung des Schadensersatzes sind allerdings in den verschiedenen Ländern sehr verschieden. Ausnahmen bilden unseres Wissens Mecklenburg, wo das Enteignungsrecht zu Zwecken der Stadterweiterung nicht besteht, und Bayern, wo sich das Enteignungsrecht auf Staatsstraßen, nicht auf Gemeindestraßen erstreckt, was die Ausführung von Stadterweiterungen auf das Äußerste erschweren muss.

Das preußische Fluchtliniengesetz sagt in § 11 kurz und bündig: »Mit dem Tage, an welchem die im § 8 vorgeschriebene Offenlegung (des festgestellten Planes) beginnt, tritt die Beschränkung des Grundeigentümers, dass Neubauten, Um- und Ausbauten über die Fluchtlinie hinaus versagt werden können, endgültig ein. Gleichzeitig erhält die Gemeinde das Recht, die durch die festgesetzten Straßenfluchtlinien für Straßen und Plätze bestimmte Grundfläche dem Eigentümer zu entziehen.« Die Entziehung geschieht auf Antrag der Gemeinde durch das im Enteignungsgesetz vom 11. Juni 1874 vorgeschriebene Verfahren, ohne dass es, wie bei anderen gemeinnützigen Unternehmungen, einer besonderen königlichen Verordnung bedarf.

456. Höhe der Entschädigung.

Für die Bestimmung der Höhe der Entschädigung sind die Fragen entscheidend, auf welchen Zeitpunkt der abzuschätzende Wert des der Enteignung unterliegenden Grundstückes zu beziehen und ob der Wert des Grundstückes »als Bauplatz« zu entschädigen ist.

Die erstere Frage ist von großer Wichtigkeit bei Städten oder Stadtteilen, wo die Grundpreise infolge des starken Vorschreitens der Bebauung oder infolge von Eisenbahnbauten oder sonstigen die Werte beeinflussenden Anlagen im raschen Steigen begriffen sind. Es kommen drei verschiedene Tage in Frage, nämlich 1) der Tag der Feststellung und öffentlichen Bekanntmachung des Straßenplanes, 2) der Tag des Enteignungsantrages und 3) der Tag des Eigentumsüberganges.

Alle drei Zeitpunkte haben eine gewisse Berechtigung: der Tag 1, weil es unbillig erscheint, der Gemeindekasse die Zahlung von Spekulationswerten aufzubürden, welche erst nach der Feststellung der Baubeschränkung für den Baugrund im Allgemeinen, vielleicht gerade aufgrund des Planes, entstanden sind; der Tag 2, weil erst an diesem die Gemeinde ihr Enteignungsrecht wirklich ausgeübt hat, und der Tag 3, weil erst an ihm der Eigentümer der Rechte und Pflichten an seinem Grundstücke entbunden und durch Zahlung der Entschädigungssumme in den Stand gesetzt wird, sich anderweitigen Ersatz zu schaffen. Die Rechtspflege, welche früher vorwiegend den Tag der Planfeststellung als für die Wertbemessung maßgebend annahm, betrachtet, wenigstens in Preußen, in jüngerer Zeit den Tag des Enteignungsantrages als den maßgeblichen.

Die zweite Frage, ob das zur Straße bestimmte Land als Bauplatz oder als bebauungsunfähiges Land (Gartenland, Acker, Lagerstätte) zu bewerten sei, ist noch einschneidender. Insoweit hierüber Bestimmungen bestehen, lauten sie entgegengesetzt. Nach Baumeister soll laut des Leipziger Ortsgesetzes bei Feststellung des Wertes derjenige angenommen werden, den das Land als Bauplatz haben würde. Dagegen sagt die Wiener Bauordnung: »Der abzutretende Grund ist nur dann als Baugrund zu betrachten, wenn er entweder bereits verbaut war oder nach der bisher bestandenen Baulinie verbaut werden durfte oder in den öffentlichen Büchern als Baugrund eingetragen erschien. War der abzutretende Grund nicht Baugrund, so ist er nach dem Nutzen, den er mit Rücksicht auf Zeit und Ort gewöhnlich und allgemein leistet, zu bewerten.« Im hessischen Gesetz für die Erweiterung von Mainz heißt es: »Bei Abschätzungen von Gelände, welches nach dem Bauplan für den neuen Stadtteil nur zur Anlage von Kanälen, Straßen und Plätzen bestimmt ist, kann solches Gelände nicht zu den etwa für Bauplätze geeigneten Preisen, sondern nur so hoch abgeschätzt werden, als es je nach seiner Benutzungsfähigkeit als Feld, Garten oder Hofraite gewertet werden konnte.« In Preußen bestehen ausdrückliche Bestimmungen über diesen Gegenstand nicht, und daher kommen sowohl bei den Enteignungsbehörden (Bezirksausschüssen), als bei den Gerichten — deren Anrufung den Parteien stets freisteht — die erheblichsten Abschätzungsunterschiede vor.

Dass ein bis dahin bebautes oder nach einer früheren Baulinie bebauungsfähiges Gelände als Bauland zu entschädigen ist, dürfte kaum zweifelhaft sein. Für sonstiges Straßenland ist es dagegen in der Regel billig, dass nur der wirkliche Nutzungswert, nicht aber der Bauplatzwert gezahlt wird, weil erst durch Verwendung der abzugebenden Fläche zum Straßenbau der übrigbleibende Besitz wirklich ein Bauplatz wird, der Besitzer also im Mehrwert des Letzteren einen vollen Ersatz findet. Dies passt aber nur so lange, als die zu enteignenden Besitzer des Straßenlandes zugleich die in gleichem Maße beteiligten (beim Anbau schließlich die Straßenanlagekosten erstattenden) Eigentümer des anstoßenden Baulandes sind. Anderenfalls wird den Letzteren durch eine zu geringe Entschädigung der Ersteren ein unverdienter Vorteil zugewiesen. Zur Vermeidung einer derartigen Ungerechtigkeit wird oft so verfahren, dass das Straßenland zwar nicht als Bauland, wohl aber mit dem durchschnittlichen allgemeinen Bodenwerte der Ortslage unter Berücksichtigung der Zugänglichkeit, Gestalt und Tiefe des in Betracht kommenden Grundstückes entschädigt wird. An einem Beispiele möge — ohne grundsätzliche Billigung auszusprechen — dies erläutert werden.

Der Preis fertiger Baustellen möge zu der für die Enteignung maßgebenden Zeit in einer Ortslage 50 Mark für das Quadratmeter betragen. Gesetzt, die Grundstücke haben durchschnittlich ein Drittel ihrer Fläche für Straßenland abzugeben und für jedes Quadratmeter Bauland 5 Mark an Straßenbaukosten aufzubringen. Alsdann ergibt sich der durchschnittliche allgemeine Bodenwert des rohen Landes $(50 - 5) \cdot \frac{2}{3} = 30$ Mark für das Quadratmeter, während der Wert derselben Einheit für die Benutzung als Garten oder Lagerplatz vielleicht nur zu 5 bis 10 Mark abzuschätzen wäre.

Bei teilweise zu enteignenden Grundstücken von sehr geringer Tiefe oder von ungewöhnlich großer Tiefe träfe selbstredend diese Durchschnittsberechnung nicht zu; bei den ersteren würde die Entschädigung höher, bei den letzteren erheblich niedriger ausfallen müssen, da der Schaden immer nur in dem Unterschiede zwischen dem Werte des ursprünglichen und dem Werte des verbleibenden Grundstückes besteht.

457. Wertsteigerung der Grundstücke.

Nur in wenigen Staaten, z. B. in Württemberg, Sachsen, Hamburg, Frankreich, Nordamerika, gestatten die Enteignungsgesetze die Anrechnung eines dem verbleibenden Grundstücke erwachsenden Mehrwertes auf die Entschädigung der Enteignungsfläche. In den meisten Staaten ist ein solches Verfahren ausdrücklich ausgeschlossen; zudem gebührt dem Enteigneten nicht bloß die Entschädigung des vollen Wertes der ihm abgenommenen Grundfläche an sich, sondern auch die Schadloshaltung für besondere Geschäfts- und Nutzungsnachteile, sowie für eine etwaige Wertverminderung der Restfläche. Der letztere Punkt kann bei neuen Straßenanlagen, besonders bei solchen, welche die Grundstücksgrenzen schief schneiden, sehr wichtig werden und leicht zu Ungerechtigkeiten führen.

458. Enteignung von Restflächen.

Nach dem preußischen Gesetz kann zwar der Eigentümer die Übernahme des ganzen Grundstückes verlangen, wenn dasselbe durch die Fluchtlinie so weit in Anspruch genommen wird, dass das Restgrundstück nach den baupolizeilichen Bestimmungen des Ortes nicht mehr zur Bebauung brauchbar ist.

Aber der Gemeinde steht das Recht der Enteignung des ungeeignet werdenden Restes gegen Entschädigung nicht zu; im Gegenteil kann der Besitzer nach freier Wahl den Rest behalten und in diesem Falle sogar die Gemeinde obendrein noch zur Schadloshaltung für die entstehende Formverschlechterung und Bebauungsunfähigkeit desselben verpflichten. Dies ist offenbar ein Unrecht und umso mehr der Abhilfe bedürftig, als die ungeeigneten Reststücke nicht bloß in hässlicher Weise selbst unbebaut liegen bleiben, sondern auch die Bebauung der Nachbargrundstücke behindern und oft eine wirtschaftlich und gesundheitlich unzweckmäßige Bebauung herbeiführen. Man nennt solche Restflächen mitunter Vexierstreifen oder »Prellstreifen«, weil sie in der Hand eigennütziger und rücksichtsloser Eigentümer dazu missbraucht werden, den Nachbar absichtlich zu benachteiligen, um von ihm einen hohen Abfindungspreis zu erzwingen.

Etwas günstiger sind die schweizerischen, badischen und braunschweigischen Enteignungsgesetze, welche wenigstens in solchen Fällen die Gemeinden zur Enteignung der Restflächen ermächtigen, in welchen die verlangte Entschädigung der Wertverminderung mehr als $1/4$ des Wertes beträgt.

Aber eine gesetzliche Berechtigung, die Reststücke gerade wegen ihrer Bebauungsunfähigkeit zu enteignen, gibt es, soviel bekannt, bisher in deutschen Staaten nicht. Belgien, Frankreich, England und Ungarn sind uns in dieser Beziehung voraus. Der »Deutsche Verein für öffentliche Gesundheitspflege« verlangte in den Beschlüssen seiner Generalversammlung zu Freiburg i. Br. ausdrücklich, dass den Gemeinden das Recht zu gewähren sei, »sich in den Besitz der zur Durchführung des Bebauungsplanes nötigen Grundstücke einschließlich der zur Bebauung ungeeigneten Grundstücksreste im Wege des Enteignungsverfahrens zu setzen«. Allerdings wird das Reststück in der Hand der Gemeinde noch nicht bebauungsfähig, es sei denn, dass es zufällig mit anderen Restflächen oder sonstigen Grundstücken der Gemeinde vereinigt werden kann oder dass der Nachbar sich sofort zur Übernahme des Restes bereit erklärt.

Die Maßregel erfordert deshalb zur vollen Wirksamkeit die Verpflichtung der Gemeinde, das Reststück zur Bildung geordneter Baustellen ohne Preissteigerung wieder abzugeben, und ferner die gesetzliche Ausbildung der Enteignungs- und Umlegungsbefugnis, von welcher in Kap. 4 die Rede sein wird.

459. Zonenenteignung. Die oben genannten Staaten Belgien, Frankreich, England und Ungarn, auch Italien und die Schweiz, besitzen noch weitergehende Enteignungsgesetze, welche das Ziel verfolgen, ganze Stadtteile oder Gebäudekomplexe wegen Gesundheitswidrigkeit oder Verkehrserschwerung zu enteignen, um an ihrer Stelle einen gesünderen Stadtteil und zweckmäßige Verkehrsstraßen anzulegen.

Zu diesem Behufe wird die ganze Zone der in Betracht kommenden Grundstücke enteignet; dann werden neue Straßenzüge ausgelegt und kunstgerecht hergestellt, zweckmäßige Baugrundstücke eingeteilt und verkauft. In Belgien bezieht sich nach dem im Anhang auszüglich mitgeteilten Gesetz vom 1. Juli 1858 und 15. November 1867 dies auch auf die Schaffung neuer Stadtteile in bisher unbebautem Gelände. Was die Verbesserung alter Stadtteile betrifft, so ist das Verfahren in Paris (Dekrete vom 26. März 1852 und vom 27. Dezember 1858), in Lyon, Marseille, Brüssel, Antwerpen, London, Manchester, Agram, Budapest, Rom, Neapel, Florenz, Zürich in größerem und kleinerem Maßstabe ausgeführt worden und hat zu segensreichen Ergebnissen geführt ¹. Zwar kosten solche Verbesserungen bestehender Stadtteile der Gemeinde immer noch hohe Summen; aber ein erheblicher Teil der Ausgaben wird durch die Einnahmen für die im Werte gesteigerten Baugrundstücke gedeckt, und eine zweckmäßige, einheitliche Bebauung wird ermöglicht — ohne dass den früheren Eigentümern, welche ja für ihren Besitz voll entschädigt werden, ein Schaden erwächst.

460. Beispiele ausgeführter Zonenenteignungen. Die nebenstehende Tafel und Fig. 629 bis 636 zeigen mehrere Beispiele.

Behufs Herstellung eines Straßendurchbruches von der Rue de la Cuiller zur Porte de Flandre wurden in Brüssel diejenigen Grundstücke enteignet, die in Fig. 629 schraffiert sind. Die Neuaufteilung des Geländes zum Zwecke der Wiederbebauung ist in Fig. 630 angegeben. — Eine Zonenenteignung von großer Ausdehnung, ebenfalls in Alt-Brüssel, ist in Fig. 631 dargestellt; es handelt sich hierbei um die Bildung zweier Hauptverkehrslinien zwischen Nieder- und Oberstadt vom Punkte A über B nach C einerseits und D andererseits; ferner um die Gewinnung zweier Bauplätze (nebst Vorplätzen) für die Erweiterung der Königl. Museen und für die Zentralhaltestelle der Stadtbahn; schließlich um die »Sanierung« des gesundheitswidrigen alten Viertels an der Universität. Die Krümmung der Straßenzüge hat nicht bloß schönheitliche Bedeutung, sondern entspringt zugleich der Absicht, die Steigungsverhältnisse zu ermäßigen. Bemerkenswert ist die Kleinheit der Blöcke (mit Ausnahme desjenigen Blockes, der die Zentralhaltestelle und den Bauplatz der Warenbörse umfasst), erklärlich durch die geringen Abmessungen der Baugrundstücke in Belgien, wo man Mietkasernen nicht kennt; bemerkenswert ist auch die Häufigkeit dreieckiger und spitzwinkeliger Blöcke, die in Brüssel für die Errichtung von Geschäftshäusern sehr beliebt sind.

Ein Beispiel Londoner Straßendurchbrüche und Höhenänderungen, die Holborn-Valley-Improvements, veranschaulicht die nebenstehende Tafel. Die Grundstücke, welche die Stadt London auf Grund einer Parlamentsakte behufs Anlage der neuen Straßen Holborn-Viaduct, Holborn-Circus, Snow-Hill, Charterhouse-Street, Shoe-Lane, St. Andrew-Street und St. Bride-Street, sowie zur Überbrückung von Farringdon-Street enteignete, sind durch Schraffierung gekennzeichnet.

Aus Budapest teilen wir in Fig. 632 die Umgestaltung an der Zufahrt zur neuen Schwurplatzbrücke unter Angabe der Enteignungszone mit; aus Italien in Fig. 633 bis 635 die Umgestaltungen von Florenz und Neapel. In Florenz handelt es sich darum, im Herzen der Stadt unter dem Namen Risanamento del centro ein gesundes Viertel zu schaffen an Stelle einer Menge lichtarmer, ungesunder, dicht bewohnter Baulichkeiten. Die schwarz gehaltenen Gebäude wurden wegen ihres kunstgeschichtlichen Wertes erhalten, die schraffierten Grundstücke erworben und freigelegt; die gewonnenen neuen Blöcke wurden unter Belassung eines freien Platzes von $82 \times 90,\text{m}$ Größe wieder bebaut. Eine etwas künstlerischere Gestaltung wäre für die alte Kunststadt wohl erwünscht gewesen. — Fig. 635 gibt ein teilweises Bild des Umbaues der alten Stadtteile von Neapel, wo die Choleraepidemie des Jahres 1884 den Anstoß zu umfangreichen gesundheitlichen Unternehmungen gab. Die dunkler schraffierten Flächen wurden enteignet. Unter den neu angelegten Straßen sind am bedeutendsten der breite, vom Hauptbahnhof in die Stadt führende Corso Re d'Italia und seine Gabelung nach der Via Medina und der Piazza Municipio; gleichzeitig wurden zum Unterbringen der zum Ausziehen genötigten armen Bevölkerung neue Viertel mit geeigneten Wohnungen an der Außenseite der Stadt erbaut.

Den Umbau des Zähringer Viertels in Zürich nebst der durch dunklere Schraffur hervorgehobenen Enteignungszone stellt Fig. 636 dar.

In Österreich besteht zwar keine allgemeine gesetzliche Regelung der Zonenenteignung ;

durch besonderes Reichsgesetz vom 11. Februar 1893 ist aber der Stadt Prag eine Enteignung alter Stadtteile in beträchtlichem Umfange ermöglicht worden, um das übervölkerte und ungesunde Gebiet der Josefsstadt nebst Umgebung zu »sanieren«.

Ein ähnliches Unternehmen ist die in Hamburg auf Grund eines Sondergesetzes zum Teil ausgeführte, zum Teil noch in Ausführung begriffene Sanierung eines alten Stadtteiles, der sog. südlichen Neustadt. Die Enteignungs- bzw. Erwerbungszone ist in Fig. 637 schraffiert;

die bereits ausgeführten Teile sind ausgezogen; die noch in Ausführung stehenden sind punktiert. Die Ausführung dieser ausgedehnten, durch die Cholera von 1892 veranlassten Umgestaltung wurde auf 9 Jahre verteilt; die Beschaffung eines Vorrates passender neuer Wohnungen ging den einzelnen Abschnitten der Ausführung voraus. Das starke Zerschneiden der Wände des Schaarmarktes wäre wohl besser vermieden worden.

461. Schwierigkeiten und Bestrebungen in Deutschland. Im übrigen Deutschland, wo mit Ausnahme des Königreiches Sachsen (vergl. §§ 68 bis 71 des im Anhang mitgeteilten Auszuges aus dem Sächsischen Allg. Baugesetz) das Enteignungsrecht sich auf die Fläche der zukünftigen Straße beschränkt, dazu für die Formverschlechterung der Reststücke meistens noch besondere Entschädigungen zu leisten sind und die infolge des Unternehmens eintretende Wertsteigerung den Eigentümern der anliegenden Grundflächen zufällt,

sind große Straßendurchbrüche und innere Stadtregulierungen der gedachten Art wegen der sehr großen Geldopfer eine Seltenheit, obwohl das Bedürfnis an manchen Orten vorwaltet. Einen in Ausführung begriffenen Straßendurchbruch im Inneren der Stadt Frankfurt a. M. haben wir bereits in Kap. 8 des vorigen Abschnittes (Fig. 522, S. 235) mitgeteilt.

Der »Deutsche Verein für öffentliche Gesundheitspflege« verlangte in seiner Versammlung zu Freiburg 1885 für die Gemeinden allgemein das Recht, »ungesunde Stadtgegenden durch ausgedehnte Enteignungsbefugnisse ohne unverhältnismäßige Kosten umzugestalten«. Und in der Versammlung zu Straßburg wurde die Forderung wiederholt mit den Worten: »Werden ganze Häusergruppen oder Ortsbezirke für unbenutzbar erklärt, so hat die Gemeinde das Recht, den vollständigen Umbau zu veranlassen oder vorzunehmen; es steht ihr zu dem Zweck bezüglich aller in dem umzubauenden Bezirk befindlichen Grundstücke und Gebäude die Zwangsenteignung zu«^76. Der internationale Kongress zu Paris 1889 empfahl eine ähnliche Gesetzgebung zugunsten der Erzielung gesunder Arbeiterwohnungen.

Die gleiche Forderung ist unter Umständen durch das Verkehrsbedürfnis zu begründen. Ob es sich auch empfiehlt, die Zonenenteignung im unbebauten Außengelände nach belgischem Vorbilde auf deutsche Verhältnisse zu übertragen, möge dahingestellt bleiben. Denjenigen, welche einen möglichen Missbrauch eines solchen Rechtes in der Hand der Gemeinden befürchten, ist entgegenzuhalten, dass sowohl die Staatsaufsicht als auch die eigene Finanzsorge Ausschreitungen verhindern, dass gegen Letztere aber auch gesetzliche Sicherheitsmaßregeln leicht getroffen werden können und dass auf alle Fälle die Enteigneten durch volle Schadloshaltung in ihren Interessen zu sichern sind.