Privatwirtschaft und Baugrundspekulation

447. Privatwirtschaft neben den Verkehrseinrichtungen. Aber was bleibt, wenn die Gemeindetätigkeit eine solche Ausdehnung gewinnt, der Privatwirtschaft übrig, in welcher doch Gemeinde, Provinz und Staat die Wurzeln ihrer öffentlichen Kraft finden? Diese Frage erscheint allerdings nicht ganz unberechtigt angesichts der Vermehrung der durch Staats-, Provinzial- und Gemeindebehörden geführten Betriebe. Andererseits aber hat auch die Erwerbs- und Gewerbetätigkeit der Privatpersonen in den letzten Jahrzehnten an Vielgestaltigkeit und Lebhaftigkeit gewaltig zugenommen, und bezüglich der vorhin besprochenen Verkehrsanstalten steht der Verfasser keineswegs auf dem Standpunkte, die Privatwirtschaft grundsätzlich ausschließen zu wollen. Der Betrieb von Vollbahnen, Stadtbahnen und Straßenbahnen wird hoffentlich trotz des Mitbewerbes von Staat und Gemeinde tüchtigen Gesellschaften stets zugänglich sein; und den Letzteren dürfte jedenfalls vorwiegend der Betrieb der ländlichen Nebenbahnen zweiter und dritter Ordnung zustehen, eine segensreiche Verkehrsart, die an Bedeutung stets zugenommen hat.

448. Baugrundspekulation. Auf dem Gebiete des eigentlichen Städtebaus sind der Privatwirtschaft weite Gebiete erschlossen. Der An- und Verkauf von Baugründen ist leider zum Gewerbe geworden, und zwar zu einem schwunghaften und gewinnreichen in den schnell wachsenden Städten. Das Wort »leider« ist eingeschoben, weil eine schlechte Art dieses Gewerbebetriebes oft die größten Missstände hervorgerufen hat, indem künstlich erzeugte Spekulationsgewinne und mehr noch untätiges Festhalten von Bauland die Preise der Grundstücke in nachteiligster Weise steigern, die immer dichtere Bebauung herbeiführen, die Mieten erhöhen und die städtische Wohnungsfrage verschärfen.

Um eine eigentliche Stadterweiterungstätigkeit zu entwickeln, bedarf es des Besitzes nicht bloß einzelner Grundstücke, sondern einer zusammenhängenden Landfläche von solcher Größe, dass wenigstens eine Straße oder eine Straßenstrecke zwischen zwei Kreuzungen zum Gegenstande der Unternehmung gemacht werden kann. Der Besitzer einer solchen Fläche oder, bei zerteiltem Besitz, die Gemeinschaft der Besitzer kann die Straße »eröffnen«, d. h. das Straßenland nach dem öffentlich festgestellten Stadtbauplan freilegen und der Gemeinde übereignen und aufgrund eines mit der Gemeinde abzuschließenden Vertrages den Straßenbau entweder den Ortsregeln entsprechend selbst ausführen oder durch die Gemeinde gegen Zahlung ausführen lassen.

Ist der zusammenhängende Besitz von größerer Ausdehnung, so kann der Eigentümer unter Beobachtung der von der Gemeinde bestimmten Hauptlinien die Unterteilung des Straßennetzes selbst entwerfen und, nachdem der Plan von der Gemeinde und den sonst zuständigen Behörden geprüft und festgestellt ist, die Straßen selbst ausführen.

In beiden Fällen wird es im Interesse sowohl des Unternehmers als der Allgemeinheit liegen, dass die neuen Straßen, sobald sie dem öffentlichen Verkehr in erheblichem Maße dienen und insbesondere mit einer beträchtlichen Zahl von Häusern bebaut sind, von der Gemeinde »übernommen« werden, d. h. in das Eigentum und die Unterhaltungspflicht der Gemeinde übergehen.

Es handelt sich also hierbei um öffentliche Straßen, die von Privaten ausgeführt und zum Teil auch entworfen werden, allerdings unter Mitwirkung der Gemeinde, welche die Planfeststellung nicht aus der Hand geben kann und die Herstellung der Wasserversorgungs- und Sielanlagen ebenfalls nur ausnahmsweise anderen überlassen wird.

449. Privatstraßen. Anders liegen die Verhältnisse bei solchen Straßen, die von Privaten geplant und hergestellt werden und nicht zur Übernahme seitens der Gemeinde bestimmt sind. Dies sind nicht mehr öffentliche, sondern Privatstraßen, welche von den Besitzern dauernd zu unterhalten sind, übrigens auch abgeschlossen und veräußert werden können. Das preußische Fluchtliniengesetz enthält über solche Anlagen nichts; auch andere Gesetzgebungen regeln diesen Gegenstand wenig. Die gewöhnlichen, für den allgemeinen Verkehr nötigen Glieder des Straßennetzes sind zur Behandlung als Privatstraßen ungeeignet; zweckmäßig sind aber die Letzteren zur Aufteilung sehr geräumiger Baublöcke, zur Erschließung großer, im Inneren von Blöcken liegender Grundstücke oder zur stärkeren Ausnutzung wertvoller Grundflächen im Inneren der Altstadt. Paris und London sind reich an solchen Privatanlagen, Cités, Inns, Terraces, Buildings genannt (vgl. Fig. 99 bis 102, S. 64; Fig. 332 u. 333, S. 139); namentlich aber gehören hierher die »Passagen« (Fig. 103 bis 107, S. 65 bis 67) und viele sogenannte »Höfe«, d. h. Straßenflächen, welche in das Innere von Grundstücken sich hineinerstrecken und dort mit selbstständigen Wohngebäuden besetzt werden. Diese Höfe sind in vielen Fällen eine für die Gesundheit und Sicherheit verwerfliche Einrichtung; die Entstehung neuer sollte deshalb von Gemeinde und Polizei nach Möglichkeit verhindert werden.

Außerdem gibt es, besonders in unentwickelten oder mangelhaft verwalteten Städten, oft noch eine Reihe sogenannter »Privatstraßen«, welche mehr oder weniger willkürlich durch ungeregelten Anbau ohne Zutun der Gemeinde oder unter Duldung der Gemeinde, jedoch ohne regelrechten Straßenbau, entstanden sind. Solche Anlagen, um die sich niemand recht kümmert oder die nur gelegentlich auf polizeilichen Befehl vom Eigentümer unterhalten werden, sind vielfach ein öffentliches Ärgernis. In gut verwalteten Städten sollten sie nicht vorkommen. Die Übernahme derselben in die Hand der Gemeinde ist schließlich unvermeidlich.

450. Häuserbau. Der Anteil, den die Privatwirtschaft am Städtebau durch Errichtung von Wohn- und Geschäftshäusern sowie von gewerblichen Anstalten nimmt, entspricht naturgemäß der bedeutendsten und berufensten Tätigkeit der Privatpersonen. Es handelt sich dabei sowohl um den Bau von Wohn- und Geschäftshäusern zum eigenen Bewohnen und von gewerblichen Anlagen zum eigenen Betrieb als um die Errichtung von Gebäuden für den Verkauf und die Vermietung. Die letztere Art des Bauens wird durch Kapitalisten bezüglich einzelner Gebäude oder durch Gesellschaften und Genossenschaften hinsichtlich ganzer Gruppen oder Stadtteile ausgeübt. Markt und Preise richten sich danach, ob die Bautätigkeit dem Bedürfnis entspricht, ob sie demselben folgt oder ihm voraneilt. Bezüglich der Wohnungen für die unteren Bevölkerungsklassen folgt gemeiniglich die Bautätigkeit dem Bedürfnis langsam nach, was eine beständige Art von Wohnungsnot der genannten Klassen zur Folge hat. Der Grund dieser Erscheinung liegt in der schwierigen Verkäuflichkeit und der unangenehmen Verwaltung derartiger Wohngebäude. Das oft empfohlene, noch keineswegs ausreichend gehandhabte Mittel zur Abhilfe besteht in dem Eintreten gemeinnütziger Gesellschaften zur Errichtung von Arbeiterwohnungen und in der oben besprochenen Tätigkeit der Gemeinden und des Staates. Allerdings sind die Arbeiterfamilien am meisten geneigt, in der Wohnungsmiete zu sparen, und nehmen deshalb vielfach mit Räumen vorlieb, welche die Eigenschaften menschenwürdiger Wohngelasse nicht besitzen. So ziehen herzlose Hauseigentümer nicht selten aus ihren schlechten Gebäuden zwar für die einzelnen Gelasse niedrige Mieten, aber im Ganzen hohe Zinserträge, was die Errichtung ordentlicher Wohnungen erschwert und die Tätigkeit gemeinnütziger Gesellschaften lähmt. Notwendige Gegenmittel sind neben der Förderung der gemeinnützigen Bautätigkeit der Erlass und die Handhabung polizeilicher Wohnungsvorschriften, ortsstatutarischer Wohnungsordnungen und eine zielbewusste Wohnungsgesetzgebung.