462. Lage der Baustelle schief zur Straße. In Abschn. 2, Kap. 3 wurden die Grundsätze erörtert, welche bei der Bildung der Baustellen, d. h. bei der Einteilung der Baublöcke in einzelne Grundstücke anzuwenden sind. Die Anwendung ist leicht, wenn der Block im Besitze eines einzigen Eigentümers sich befindet, wird aber schwierig und bei mangelhafter Gesetzgebung geradezu unausführbar, wenn der Block sich aus einer Vielheit von Parzellen zusammensetzt, die nach Gestalt und Lage zum Bebauen mehr oder weniger ungeeignet sind und verschiedenen Eigentümern gehören.
Besteht die Schwierigkeit nur darin, dass die Grundstücke zwar regelmäßige Figuren bilden, aber unter spitzen Winkeln auf die Straße stoßen, so lässt sich die Bebauung noch zur Not entweder so einrichten, dass die Gebäudefronten in die Fluchtlinie gesetzt und die Schiefwinkeligkeit nach Möglichkeit im Grundriss der Räume überwunden wird, oder derart, dass rechtwinkelige Gebäude errichtet werden, deren Fronten sägeförmig oder — wie es bei der Kavallerie heißt — en échelon zur Straße stehen. Ersteres wird in den meisten Bauordnungen verlangt; Letzteres ist in alten Städten (z. B. Nürnberg) zuweilen reizvoll unter Anordnung von Erkern und Altanen ausgeführt (vergl. auch aus Aachen). Ist auch die sägeförmige Bebauung im Allgemeinen für moderne Städte wegen der oft sich bildenden Schmutzwinkel und dunklen Rücksprünge weniger geeignet, so liegt doch zu einem polizeilichen Verbot kein Grund vor, wenn der gute Anschluss eines jeden Hauses an das vortretende Nachbarhaus gesichert ist.
Die ohne einen solchen Anschluss bei geschlossener Bebauung vortretenden rohen Giebelmauern sind empfindlich störend, auch dann, wenn die Grundstückseinfriedigungen in die durchgehende Fluchtlinie gesetzt werden. Für die offene Bauweise ist die bloße schiefwinkelige Lage der Grundstücke weniger hinderlich, aber ebenfalls unerwünscht und für die Ausnutzung und Unterteilung immer nachteilig.
463. Regellose Lage der Grundstücke. Größer wird die Schwierigkeit, wenn die Grundstücksgrenzen völlig regellos im Baublock verlaufen und die Fluchtlinien sich im Hinblick auf die sonstigen Anforderungen des Stadtbauplanes nicht den Eigentumslinien anpassen lassen. Einen solchen ungeregelten Block zeigt beispielsweise , welcher kein einziges Grundstück enthält, das ohne eigenen Nachteil und ohne Schädigung der Nachbarn bebaut werden könnte. Würde z. B. der Eigentümer der Parzelle M sich — vielleicht nach langen fruchtlosen Verhandlungen mit den Nachbarn — über die Schiefwinkeligkeit seines Grundstückes hinwegsetzen und etwa die eingezeichneten Bauten errichten, so hätten nicht bloß er und seine Rechtsnachfolger wie Mieter an den Unbequemlichkeiten, Unschönheiten und wirtschaftlichen Nachteilen der Schiefwinkeligkeit zu leiden, sondern das Ordnen der Grenzen durch Umlegung wäre zugleich für den ganzen Block zum Teile erschwert, zum Teile unmöglich gemacht, und jahrhundertelang werden die Bewohner des Blocks über die unzweckmäßige Gestaltung ihrer Wohn- und Geschäftsräume Klage führen. zeigt hingegen diejenige Form und Lage, welche man dem einzelnen Grundstücke auf dem Wege der gegenseitigen Verständigung oder des gesetzlichen Zwanges anweisen könnte, zum Vorteile eines jeden Eigentümers und zum Vorteile aller zukünftigen Bewohner; dabei ist die Gesamtlage und die Größe der neuen Parzellen genau gleich derjenigen der alten. Man sollte nun glauben, der Nutzen für jeden Beteiligten läge so auf der Hand, dass es nur der Anregung bedürfte, um die freudige Zustimmung aller zu erlangen. Aber die menschliche Natur ist leider anders geartet. Nur mit Mühe und nicht immer gelingt die freiwillige Verständigung, wenn ein unparteiischer Sachverständiger die Angelegenheit in die Hand nimmt, zweckmäßige Vorschläge ausarbeitet und sie den Beteiligten durch längeres Erläutern und Zureden mundgerecht macht.
Ein glückliches Beispiel hierfür zeigen u. , die ausgeführte Umlegung von Grundstücken in einem Teile der Cölner Stadterweiterung darstellend. Dagegen stellen u. einen misslungenen Umlegungsplan aus einem anderen Teile derselben Stadterweiterung dar. Im Jahre 1885 den 31 Besitzern vorgeschlagen und erläutert, nahmen 29 den Plan an, während 2 Beteiligte, nämlich die Eigentümer der Grundstücke 11 und 16, sich in ihrem Interesse verletzt fühlten und zum Beitritt nicht zu bewegen waren. Fast das ganze Gelände lag alsdann, da eine Einigung der Beteiligten über Grenzregulierung und Straßenkostenverteilung nicht zu erreichen war, 12 Jahre lang unbenutzt, obwohl die allgemeine Lage für die Bebauung die denkbar günstigste war. Die Bebauung, welche inzwischen an der bestehenden Venloerstraße erfolgte und in angegeben ist, erschwerte die Regelung noch mehr; diese kam erst zustande, nachdem die meisten Besitzer von den anderen allmählich ausgekauft worden waren, sodass nur noch 5 Eigentümer übrig blieben.
464. Schwierigkeiten der freiwilligen Umlegung. Ähnliche Misserfolge sind in Cöln wie in anderen Städten in sehr vielen Fällen zu verzeichnen, wo eine Umlegung größeren Umfanges auf dem Wege freiwilliger Zustimmung aller Beteiligten versucht wird. Die Folge ist nicht selten eine schiefe, ungeregelte, unzweckmäßige und unwirtschaftliche Bebauung ganzer Blöcke oder Stadtteile. Und welche Gründe sind es, welche fast stets die Zustimmung einiger Beteiligten verhindern, obwohl der Vorteil jedem Unbefangenen einleuchtet? Die Gründe sind die Befangenheit im eigenen Interesse oder der durchdachte Eigennutz, welcher durch Zurückhaltung eine für sich noch vorteilhaftere Umlegung zu erzielen hofft, und der Neid auf den Vorteil anderer. Fast regelmäßig wird eine Ablehnung mit dem Hinweise begründet, dass irgendein anderer noch besser fahre! Nicht selten sind auch solche Fälle, wo ein Besitzer die Umlegung planmäßig vereitelt mit Rücksicht auf seine an anderer Stelle liegenden Interessen, welche den Aufschluss des neuen Baublockes für ihn zur Zeit unerwünscht machen; oder in der Absicht, ein Hindernis (ein »Sperrfort«) zu bilden, welches die anderen Beteiligten, um endlich zum Ziele zu gelangen, mit teurem Gelde auskaufen müssen! Durch solchen schmutzigen Eigennutz ist — mangels einer gesetzlichen Regelung — das Fortschreiten des Städtebaues oft behindert. Der Gute leidet hilflos unter dem bösen Nachbar; und wenn schließlich Geld und List die Hindernisse beseitigt haben oder wenn durch kostspieligen Zusammenkauf der Besitz vereinigt ist, dann leidet die Gesamtheit durch eine an sich unbegründete Preissteigerung des Baugrundes und der Mieten.
465. Notwendigkeit der gesetzlichen Umlegung. Zuweilen aber ist die Übereinstimmung der Beteiligten für die Grenzveränderung nicht einmal ausreichend, besonders beim Eigentum von Minderjährigen, Verschollenen, in Konkurs Geratenen und bei Grundflächen, deren Veräußerung gesetzlich beschränkt ist. Die gesetzliche Regelung der Umlegung und Zusammenlegung von Grundstücken behufs Erzielung zweckmäßiger Baustellen ist somit ein dringendes Bedürfnis.
